Taxe d’habitation et location : qui paie quoi aujourd’hui ? (et demain ?)

La taxe d’habitation (TH) représente souvent un casse-tête pour les locataires en France. Les réformes successives et la suppression progressive pour les résidences principales peuvent créer de la confusion. Nous explorerons en détail la question de la redevabilité de la taxe d’habitation, les conditions d’exonération, les cas particuliers (résidences secondaires, déménagements), et les différences entre la TH et la taxe foncière.

Comprendre vos obligations en tant que locataire en matière de TH est essentiel pour éviter les mauvaises surprises et rester en conformité avec la loi. La taxe d’habitation est un impôt local perçu par les communes et intercommunalités pour financer les services publics de proximité : écoles, voirie, équipements sportifs, etc. Son montant varie selon la commune, les taux d’imposition locaux et la valeur locative du logement.

Le locataire et la taxe d’habitation : les règles générales

Cette section explique les règles générales concernant la TH et les locataires. Comprendre ces règles vous aidera à déterminer si vous êtes redevable et dans quelles conditions. Nous aborderons le principe de base, les conditions d’occupation, les exceptions, et l’importance de la déclaration d’occupation.

Principe de base

En général, le locataire est redevable de la TH s’il occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison à cette date, vous recevrez un avis de TH à votre nom, à régler dans les délais impartis. Ce principe s’applique même en cas de déménagement en cours d’année. L’administration fiscale (impots.gouv.fr) prend en compte la situation au 1er janvier pour déterminer la redevabilité.

Conditions d’occupation

Pour être redevable, vous devez occuper le logement « à titre privatif », c’est-à-dire avoir l’usage exclusif du logement pour y vivre et exercer vos activités quotidiennes. En colocation, tous les colocataires sont solidairement responsables du paiement de la TH. L’administration fiscale peut réclamer le paiement total à l’un d’eux, qui devra ensuite se retourner vers les autres. Définir clairement les responsabilités dans le contrat de colocation est donc crucial. Pour l’administration, le logement est votre résidence principale si vous y vivez plus de six mois par an et si vous y avez votre domicile (présence de meubles, domiciliation des services courants).

Exceptions et cas particuliers

• Séjour temporaire ou occasionnel: Si vous occupez un logement temporairement (vacances, déplacement professionnel court), vous n’êtes généralement pas redevable. La TH est alors due par le propriétaire.
• Logement étudiant: Les étudiants peuvent bénéficier d’exonérations, notamment en résidence étudiante gérée par le CROUS ou une association agréée (ALJT). Sinon, ils sont redevables sauf s’ils remplissent les conditions d’exonération liées au revenu fiscal de référence (RFR).
• Location saisonnière: En location saisonnière, c’est souvent le propriétaire qui est redevable, étant considéré comme l’occupant au 1er janvier. Le contrat peut stipuler que le locataire paie une partie de la TH, au prorata de son séjour. Lisez attentivement le contrat !

Le rôle de la déclaration d’occupation

Déclarer votre occupation du logement à l’administration fiscale (impots.gouv.fr) est essentiel, surtout si vous êtes locataire. Cela permet de vous identifier comme l’occupant au 1er janvier et de vous adresser l’avis de TH. Pour déclarer, connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr et remplissez le formulaire. Fournissez une copie de votre contrat de location et une pièce d’identité. Ne pas déclarer peut entraîner des sanctions financières.

L’exonération de la taxe d’habitation : qui est concerné ?

De nombreuses personnes peuvent prétendre à une exonération totale ou partielle de la TH, selon leur situation personnelle et leurs revenus. Cette section détaille les critères, les situations spécifiques, et la procédure à suivre pour en bénéficier.

Les critères d’éligibilité

L’éligibilité à l’exonération dépend principalement du revenu fiscal de référence (RFR) et de la situation familiale (nombre de parts fiscales). Le RFR est le revenu net imposable du foyer fiscal, après déduction des abattements et charges déductibles. Les seuils de RFR à ne pas dépasser varient selon le nombre de parts fiscales. En 2024, ces seuils sont régulièrement mis à jour par l’administration fiscale.

Les situations spécifiques donnant droit à exonération

• Personnes âgées ou handicapées à faibles revenus: Les personnes de plus de 60 ans ou les personnes handicapées, percevant de faibles revenus, peuvent bénéficier d’une exonération totale. Les conditions exactes dépendent de l’âge, du niveau de handicap et du RFR. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale.
• Bénéficiaires de certaines allocations: Les bénéficiaires du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou de l’ASI (Allocation Supplémentaire d’Invalidité) peuvent aussi bénéficier d’une exonération totale, accordée automatiquement.

Procédure pour bénéficier de l’exonération

Vérifiez votre éligibilité à l’exonération sur votre avis d’imposition ou avec le simulateur sur impots.gouv.fr. Si vous pensez y avoir droit, remplissez et envoyez le formulaire de demande d’exonération à l’administration fiscale. Joignez les justificatifs : copie de votre avis d’imposition, carte d’invalidité, attestation de perception du RSA ou de l’ASI. La demande doit être envoyée avant la date limite de paiement. La date limite est généralement fixée au 15 novembre pour les non mensualisés. Les mensualisés doivent vérifier que le montant total a été payé avant la fin de l’année.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires : cas particulier des locataires

La TH s’applique aussi aux résidences secondaires, mais les règles diffèrent. Cette section aborde la définition de la résidence secondaire, le cas du locataire, la majoration de la TH sur ces résidences, et l’impact de la taxe sur les logements vacants sur les prix des locations.

Définition de la résidence secondaire

Une résidence secondaire est un logement non occupé comme résidence principale. C’est un logement utilisé occasionnellement (vacances, week-ends, déplacements professionnels). Il doit être habitable et meublé. Un logement vacant ou en travaux n’est pas une résidence secondaire. La TH s’applique, mais les taux peuvent être plus élevés et certaines exonérations ne sont pas applicables.

Le locataire et la taxe d’habitation sur la résidence secondaire

En principe, le locataire n’est pas redevable de la TH sur la résidence secondaire, car c’est le propriétaire qui est considéré comme l’occupant au 1er janvier. Cependant, le contrat peut stipuler que le locataire paie une partie de la TH, au prorata de son séjour. Assurez-vous que cette clause est légale et non abusive. La TH sur les résidences secondaires est souvent plus élevée, sans les mêmes exonérations et potentiellement majorée dans certaines communes.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Dans certaines communes, notamment touristiques ou grandes villes, la TH sur les résidences secondaires est majorée. Cette majoration vise à lutter contre la pénurie de logements et à inciter les propriétaires à louer à l’année. Le taux varie d’une commune à l’autre, atteignant jusqu’à 60% du montant. Cette majoration a un impact indirect sur le locataire, car elle peut entraîner une augmentation du loyer. Le propriétaire peut répercuter une partie de la majoration. Les communes peuvent exonérer certains propriétaires (location meublée de tourisme).

Impact de la « taxe sur les logements vacants » sur le prix des locations

La taxe sur les logements vacants s’applique aux logements inoccupés depuis plus d’un an. Elle vise à lutter contre la spéculation et à inciter les propriétaires à louer. Cette taxe a un impact indirect sur le prix des locations, car elle peut augmenter l’offre et faire baisser les prix. Cependant, dans certaines zones, la demande est tellement forte qu’elle n’a pas d’effet significatif. Le montant est calculé selon la valeur locative et le taux d’imposition local. Cette taxe incite les propriétaires à mettre leurs logements en location ou à les vendre.

La taxe d’habitation et le déménagement : que se passe-t-il ?

Un déménagement peut avoir des conséquences sur la TH. Cette section explique comment la date du 1er janvier impacte le paiement, ce qui se passe en cas de déménagement avant ou après cette date, et comment gérer les changements de situation en cours d’année (mariage, divorce, décès).

Date de référence : le 1er janvier

La date de référence pour déterminer qui est redevable de la TH est le 1er janvier de chaque année. La personne qui occupe le logement à cette date doit payer la taxe pour l’année entière, même si elle déménage le 2 janvier. Cette règle vaut pour les locataires et les propriétaires. L’administration fiscale considère la situation au 1er janvier uniquement. Planifiez votre déménagement en conséquence !

Déménagement avant le 1er janvier

Si vous déménagez avant le 1er janvier, vous n’êtes pas redevable de la TH pour le logement que vous quittez. La personne qui occupe le logement au 1er janvier devra payer la taxe. Signalez votre départ à l’administration fiscale pour ne pas recevoir l’avis de TH par erreur. Vous pouvez le faire en ligne (impots.gouv.fr) ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Conservez une copie de votre avis de départ. Le propriétaire doit également signaler votre départ.

Déménagement après le 1er janvier

Si vous déménagez après le 1er janvier, vous êtes redevable de la TH pour l’année entière, même si vous n’occupez plus le logement. Vous devrez payer la taxe pour le logement quitté et potentiellement pour votre nouveau logement si vous l’occupez au 1er janvier de l’année suivante. Planifiez votre déménagement avant le 1er janvier pour éviter de payer deux fois. Vous pouvez essayer de négocier avec le nouveau locataire ou le propriétaire, mais il n’y a aucune obligation légale. Signalez votre nouvelle adresse à l’administration fiscale.

Cas particulier du changement de situation en cours d’année (mariage, divorce, décès)

Les changements de situation (mariage, divorce, décès) peuvent impacter la TH. En cas de mariage ou PACS, les conjoints sont solidaires du paiement. En cas de divorce ou séparation, la personne qui occupe le logement au 1er janvier est redevable. En cas de décès, les héritiers doivent payer la TH, au prorata de leur part d’héritage. Signalez ces changements à l’administration fiscale. Vous devrez fournir les justificatifs nécessaires (acte de mariage, jugement de divorce, acte de décès).

Calcul et paiement de la taxe d’habitation : informations pratiques

Comprendre le calcul et les modalités de paiement de la TH est essentiel. Cette section détaille les bases de calcul, comment consulter votre avis d’imposition, les options de paiement, et les recours possibles.

Les bases de calcul

La TH est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement, des taux d’imposition locaux, et des abattements. La valeur locative cadastrale est une estimation du loyer annuel potentiel du logement, déterminée par l’administration fiscale selon la superficie, le confort, la situation géographique et l’état général. Les taux d’imposition sont votés par les communes et intercommunalités. Les abattements réduisent le montant de la TH selon la situation familiale (enfants à charge) ou personnelle (personnes handicapées). La formule est : (Valeur locative cadastrale – Abattements) x Taux d’imposition.

Comment consulter son avis de taxe d’habitation

Consultez votre avis de TH en ligne sur impots.gouv.fr ou recevez-le par courrier. En ligne, connectez-vous à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et mot de passe. Trouvez votre avis dans « Mes documents ». Téléchargez-le au format PDF et imprimez-le. Sans accès internet, demandez à recevoir l’avis par courrier à votre centre des impôts. L’avis indique le montant, la date limite de paiement, et les modalités de paiement.

Les modalités de paiement

• Paiement en ligne: Payez votre TH en ligne sur impots.gouv.fr avec votre carte bancaire. C’est simple, rapide et sécurisé. Vous recevrez une confirmation par email.
• Prélèvement automatique: Optez pour le prélèvement automatique en remplissant un formulaire et en le renvoyant à votre centre des impôts. Vous n’aurez plus à vous soucier de la date limite.
• Paiement par TIP ou chèque: Payez par TIP (Titre Interbancaire de Paiement) ou chèque, en renvoyant le TIP ou le chèque à votre centre des impôts avec votre avis. Indiquez votre numéro fiscal au dos du chèque.

Les recours en cas de désaccord

Si vous n’êtes pas d’accord avec le montant de votre TH, contestez l’avis d’imposition en adressant une réclamation à votre centre des impôts. Expliquez les motifs et joignez les justificatifs. Vous pouvez contester la valeur locative cadastrale, le taux d’imposition, ou le montant des abattements. Envoyez la réclamation avant la date limite de paiement. Si elle est rejetée, vous pouvez saisir le tribunal administratif. Se faire accompagner par un avocat ou un expert-comptable est conseillé.

Important : En cas de litige concernant la taxe d’habitation, il est crucial de respecter les délais de réclamation auprès de l’administration fiscale. Généralement, vous disposez d’un délai allant jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt pour contester le montant de votre taxe d’habitation. Passé ce délai, votre réclamation risque de ne pas être prise en compte. N’hésitez pas à consulter le site impots.gouv.fr pour obtenir des informations précises sur les délais et les procédures à suivre.

La taxe foncière : différence avec la taxe d’habitation et impact sur le locataire

Il est important de distinguer la TH de la taxe foncière, car ces deux impôts locaux ont des règles différentes et ne concernent pas les mêmes personnes. Cette section explique la définition de la taxe foncière, les différences fondamentales entre les deux taxes, l’impact indirect de la taxe foncière sur le locataire et les clauses abusives à éviter dans le bail.

Définition de la taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local payé par le propriétaire d’un bien immobilier (terrain, maison, appartement). Elle est calculée selon la valeur cadastrale du bien et les taux d’imposition locaux. Elle sert à financer les services publics locaux. Le montant varie selon la commune et la valeur cadastrale du bien. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année.

Différences fondamentales entre la taxe d’habitation et la taxe foncière

Impact indirect sur le locataire

Bien que le locataire ne soit pas redevable de la taxe foncière, cet impôt peut avoir un impact indirect sur le montant du loyer. En effet, le propriétaire peut prendre en compte le montant de la taxe foncière dans le calcul du loyer, afin de compenser cette charge. Cependant, il n’est pas légal de faire payer directement la taxe foncière au locataire. Le propriétaire ne peut pas inclure une clause dans le bail qui oblige le locataire à rembourser la taxe foncière. Le loyer doit être fixé librement, en tenant compte des prix du marché et des caractéristiques du logement.

Clauses abusives à éviter dans le bail

Vérifiez attentivement le contrat de location avant de le signer pour éviter les clauses abusives. Une clause abusive déséquilibre les droits et les obligations des parties au contrat, au détriment du locataire. Une clause qui oblige le locataire à payer la taxe foncière est illégale. De même, une clause interdisant les visiteurs ou les animaux de compagnie est abusive. Si vous constatez une clause abusive, demandez à la faire supprimer ou modifier. Si le propriétaire refuse, saisissez la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance. Se faire accompagner par un avocat ou une association de défense des consommateurs est conseillé.